8月11日，网络上的一些图片显示，8月10日自然资源部已经召开了闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。
重点如下：
1、住宅用地落实“限购”政策，非开发类的房企不具备拿地资格。
2、单宗住宅用地溢价率不得超15%。
3、不以竞配建等方式增加实际地价
4、可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人
正确理解自然资源部“810土拍新规”的调控精神和思路、客观理性看待近期部分城市供地的中止动作，有助于地方政府和市场参与者更好把握后续土地市场及政策，同时促进土地市场的平稳健康发展。
1、政策总基调
对于土拍新规的出台，实际上此前中央已经有相关基调的明确。7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话，会议深入学习贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神，研究部署加快发展保障性租赁住房，进一步做好房地产市场调控有关工作。
此次会议明确，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。从这里可以看出，下半年土地市场重心是完善稳地价工作机制。这有两层含义。第一、土地市场的调控基调在于稳地价，而非土地市场流拍和部分房企拿地意愿减弱等情况，即高层关注的重点在于地价过热，而非地市过冷。第二、把握此类基调，可以清晰理解近期土地市场出现的一些新情况，如部分城市土地供应突然中止等情况。
当然除了此次电视电话会议外，住房相关部门也有发声，明确调控基调。同日即7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。从这里可以看出，接下来在土地市场方面，将有四项重要工作，包括：建立房地联动机制、推广北京“提品质”做法、房企购地落实“限购”制度、购地资金要审查等。此类表述，将在全国重点城市后续土地交易市场中得到充分体现。
2、地方政府表态
对于优化土地竞拍规则的规定，各地在近期调控中纷纷做出表态。统计显示，全国至少有5个城市明确了土地竞拍规则的调整，即强调要完善房价地价联动机制，优化“限房价、控地价、提品质”等住宅用地出让竞拍规则等内容。此类城市包括杭州、东莞、金华、惠州和义乌等地。其都在近期房地产调控文件中提及了竞拍规则优化的内容。预计后续其他城市在调控文件中也会写入此类内容，以进一步打击土地市场炒作现象，从根本上落实“稳地价、稳房价、稳预期”的工作。
以杭州为例，其属于全国较早对土地竞拍规则进行优化的城市，甚至从节点上要早于“722电视电话会议”。7月20日杭州发布了供地新规，政策对第二批集中出让地块的竞价规则进行了适当调整：一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。从这里可以看出，此次规则调整有很多细节内容。第一、溢价率上限进行调整，由30%下调为20%，且竞品质地块则为10%，类似限制减少了高溢价现象。过去杭州确实很多地块溢价率处于29%的水平，后续此类现象会减少。第二、配建内容有调整，过去是竞自持，而现在为竞无偿移交政策性租赁住房。此类住房实际上就是保障性租赁住房项目，相关土地政策会考虑此类新产品的改革内容。第三、将竞品质和现房销售进行了结合，这一点属于全国首创。至少说明，土地竞拍方面的政策形成了组合拳和紧箍咒，真正促进了房企拿地的理性。
3、各地近期动态
除了明确发文以外，近期各地土地市场的动作也值得关注，尤其是在土地供应阶段，出现了供应中止和土地交易时间延长等情况。这里主要有4个例子，包括深圳、天津、青岛和惠州。此类例子都说明，近期各地从优化土地竞拍规则的角度出发，将真正反思第一次集中供地的问题，进而在第二次集中供地方面做调整。
1）8月6日，深圳交易集团发布消息称，终止此前挂牌的22宗土地的出让，已交纳的保证金将原路退回。深圳属于第一个在供地方面做重大调整的城市，显然要有重大的变化。类似中止也不能简单归咎于“房企不拿地”的原因。
2）8月10日，天津规自局消息显示，天津61宗国有建设用地挂牌出让时间延长。此次事件和深圳的情况略有差异，虽然也有观点认为或和房企不拿地心态有关，但预计更多还是当前供地思路要转变，需要给与房企更多的准备时间。
3）8月11日，青岛发布的公告内容显示：我局于2021年7月30日发布的6宗土地的拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。
4）8月11日，惠州发布的消息显示，其原定于8月11日拍卖的惠城区金山新城某商住地块在8月10日被中止出让。公告称，该地块需要完善房价地价联动措施，现暂时中止该地块网上挂牌出让，待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让。该地块中止，至少比较明确提及了土地竞拍规则优化的内容。
4、土地竞拍新规
目前并没有明确的资料显示自然资源部的全文，但是从一些网络上流出的图片看，相关政策表述的真实程度比较高，是各地政府和房企等所需要研究或关注的。此类图片提及了“参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质”等内容，明显和过去的土地竞拍规则不同，自然需要仔细研究，以更好地理解当前购地市场的改革动向。
1）参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。对于这一条，此前杭州等城市已经有类似的规定。可以理解为两点。第一、住宅用地落实“限购”政策，非开发类的房企不具备拿地资格。第二、联合竞拍的房企中，开发类房企所占的股权必须大于50%。这两条规定，减少了其他非开发类企业参与住宅用地炒作的现象，也减少了房企借联合开发抬高拿地杠杆的行为。
2）建立有效的购地审查制度。此次政策明确，将现行政策工具箱中“建立购地资金来源审查制度”，由可选用的政策措施改为统一实施的政策措施。对于此类表述，可以看出，购地资金的来源审查更加趋严。过去各地虽然有所执行，但是时松时紧、口径不一、效果一般。当前从“可选项”转为“必选项”，能够在更大程度上夯实此类政策内容。
3）单宗住宅用地溢价率不得超15%。此次政策明确，绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理。严格控制城市楼面地价新高。从此类规定可以看出，过去部分地方政府通过提高起拍价，来变相控制溢价率，但这其实只解决了表面文章，而地价本身还在攀升。所以此次已经明确，既要控制地价，也要控制溢价率，环环相扣、共促地价稳定。
4）不以竞配建等方式增加实际地价。此次政策明确，在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价。从此类政策可以看出，过去竞配建的过程中，出现了一种不太好的现象，即部分地方政府借竞配建来降低地价，但与此同时也转移了很多政府本职工作给房企，如项目配建，造成房企拿地成本虽降低，但实际成本和负担并没有降低。所以这一条款某种程度上是惠及或利好房企的，至少也可以让房企真切享受到“降地价带来的开发成本降低”的利好。反过来也说明，此类调控不是为难房企，而是希望土地市场竞拍更公平、更科学、更有效。
5）可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。从此类规定可以看出，未来拍地方面，一旦超过溢价率，那么会有一次性报价、摇号、竞品质等做法。类似做法，取消了“价高者得”的模式，确实具有非常大的影响力。对于房企来说，未来要不断研究竞品质的新规则，尤其是要学习北京的模式。建议在竞品质方面，要关注绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、管理模式、城市设计及总图规划、建筑单体、交通流线设计、景观与公共环境等因素，真正具备高品质建造的技术，进而在竞品质评分环节取得高分。
5、土地市场趋势
“810土拍新规”，科学务实、直击痛点、影响重大。其和近期购房市场“打补丁”的动作非常相似，其实是对土地市场政策进行的一次系统、全面、务实、高效的打补丁操作，具有真正稳地价的功效。理解、支持此类土拍新规，将能够真正在改革大框架下落实供地和购地等工作，真正促进土地市场的平稳健康发展。当然，在实际过程中，各地土拍政策将有细化或值得改进的地方。
这里可以举几个例子。
1）即便是对于“15%溢价率红线”新规，各地也可以基于实际情况做更为严格的管控。比如说在竞品质的地块方面，可以将此类红线下调为10%。
2）对于竞配建的新规，某种程度上会使得部分项目的配建工作受冲击。所以未来如何确保保障性租赁住房的供应等，也需要各地做思考，如可以单独设置集体经营性建设用地进行土地出让等。
3）房企拿地的资金必须符合“投销比小于40%”的红线，这一点成为“三道红线”的新内容。不过，实际过程中，如何界定“投”和“销”、如何测算此类比值，需要各地制定细则和新规，尤其是合作开发或商住混合的项目。
总体上，“810土拍新规”的内容，对于开启新一轮稳地价的工作有非常好的指导意义。就近期调控的动作看，政策雷厉风行、不拖泥带水、杜绝隔靴搔痒，也体现了监管部门调控的新风向。
当前房地产四大领域的管控体系更为全面：一手房买卖市场方面，近期不断强化对限购等政策的升级；二手房买卖市场方面，不断落实二手住房成交参考价格发布机制；租赁市场方面，落实了对租赁企业减税等支持政策；土地市场方面，落实了土地竞拍的新规。总结起来，地方政府要牢记“房住不炒”总纲，主动发现细分市场的新情况和新问题，提高调控的主动性和精准性。而各市场参与主体则要深刻领悟调控精神，不给市场添乱，理性参与市场交易。只有这样，才能真正促进房地产市场和金融市场的平稳健康发展。
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发表于 2021-8-16 11:09
