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8月25日，中国人民银行突然发布新房贷利率调整政策，10月8日起将正式生效。 这个政策像一枚重磅炸弹，可吓坏了不少人。 最近没计划买房的朋友都心慌了，来问蔚蓝是不是该赶在10月8号之前买房？ 心慌是因为没看懂政策，下面咱们把政策产生的4个变化从头到尾梳理一遍。 ①房贷利率参考标准变了 过去房贷利率调整标准：围绕贷款基准利率进行上浮或者下调。现在是以LPR(贷款市场报价利率）为标准来调整。 LPR说白了就是银行同业拆借利率（银行和银行之间相互贷款利率）。 银行拆借利率是多少？举几个银行的拆借利率为例： 招行：4.95%、中信银行：4.9%、交通银行：4.8%、 农业银行：4.6%。 剔除银行拆借利率中的最高利率和最低利率，取多个银行拆借利率的平均数得出LPR。 ②LPR不固定，可能每月都变 国家贷款基准利率变动周期长，上次调整基准利率还是在2015年，而且只能由中国银行进行调整。 银行的拆借利率和银行当月可放贷的额度有关。钱多的大银行利率就低些，钱少的银行利率高些。 因此LPR是每月变动的，LPR由全国银行间同业拆借中心每月20号发布。 银行拆借利率调整，和你生活没什么区别，打个比方： 你月初发工资了，手头阔绰，朋友问你借钱，请你吃个串串，你也很乐意借。 到了月底，手头紧了，朋友想找你借钱，可能要请你吃大餐，你才考虑勒紧裤腰带借钱出去。 ③一套利率标准变成两套标准 过去不管是首套房，还是二套房的房贷利率，都是围绕基准利率进行浮动。 现在，上浮（下调）利率的说法没有了，改成了围绕LPR加基点，相当于利率只能上浮不能下调。 首套房和二套房的房贷利率标准也不一样。 首套房利率不低于LPR（目前为4.85%），二套房利率不低于4.85%+60个基点。 ④数年内房贷利率可变 10月8号后，购房者签购房贷款合同时，可以选择房贷利率不变，也可以选择数年内进行调整（年限至少1年起，具体年限与银行实际要求有关）。 如果你选择房贷利率不变，比如按照现在的LPR4.85%，那你的房贷利率就终生4.85%维持不变。后面LPR降多少都跟你没关系。 如果你选择房贷数年内重新调整，比如现在4.85%，到时如果LPR降到4.4%，你省了，如果LPR涨到5%，你亏了。 这像什么呢，对，就像赌博，赌对赢，赌错输。 未来几年LPR是升还是降，这个得密切关注央行对银行的利率引导趋势，以及银行是否有钱可贷。 当前LPR比基准利率要低 最近公布的数据：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。目前贷款基准利率是4.9%，比5年的LPR还要高。 值得说明的是，之前银行同业拆借，都是短期行为，根本没有5年期以上LPR的产品，现在增加这个产品，就是为了给房贷定基准。 重庆可灵活调整LPR加点 文件规定，各地方银行可以根据当地楼市情况，灵活调整LPR加点方式。 今年重庆楼市还是比较稳定，房价没有疯涨，预计贷款利率变动不会太大。 按照文件标准，如果房贷不加基点： LPR标准下的首套房贷利率为4.85%，还算是降了不少（目前首套房贷利率5.63%）。 LPR标准下的二套房利率在4.85%基础上加60个点，就是4.85%+0.6%=5.45%（目前二套房贷利率是5.88%）。 LPR为刚需保驾护航 很多人不明白为什么要把房贷基准利率改成LRP。 其中一个原因是为了方便各地灵活调控楼市，另一个原因是为了保护刚需。 如果LPR变动大，那首套房利率和二套房利率的差距会较大。 根据最近6年LPR数据来看，LPR最低为4.3%，最高为5.7%。 当LPR降到4.3%，首套房贷利率最低4.3%，二套房贷利率最低4.9%，类似于目前的首套房基准利率打87折，二套房基准利率不上浮。 当LPR升到5.7%，首套房最低5.7%，二套房最低6.3%，类似于目前的首套房基准利率上浮16%，二套房基准利率上浮约29%。 首套房降息成为大概率事件 现在银行可放的贷款额度还较多，短期内LPR不仅不会高于贷款基准利率的，甚至还会走低。 这说明了什么？说明首套房大概率要降息啊！之前执行4.9%基准利率的时候，重庆首套房贷款可都是要上浮利率15%的。 这不是在保护刚需是啥？ LPR上调概率很小，房价短期内也比较稳。 年底之前，刚需买房可以按原计划来，不用过于着急。着急容易让人失去理智，导致买错房！
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发表于 2019-8-30 14:58
