转自：杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）；作者：张银银
近来，不少熟悉和陌生的朋友都问杠杆游戏，房子还可以买吗？其中，既有投资考虑的朋友，也有刚需者。
我能明白他们的焦虑。大部分他们都认为房价还能涨，调控是暂时的。同时，又对最近不少唱衰的声音感到纠结。所以咨询我。
在还能不能炒房这个问题上，除了几个月前，我明确不建议去重庆炒房（今天来看，这个判断或许是错的，有读者就指出过。但张银银觉得，其实未必就错了。2016年底才入场重庆的投资者，啥时套现是个严峻问题）外，杠杆游戏从来没敢回答过。
因为，我怕误导朋友。
但今天，我要明确说，至少本轮炒房运动真的结束了！入场晚的朋友，啥时可以变现离开，真的需要一点耐心。而且，忍耐的时间，可能比过去几次都要长。
如果不能认清这一点，或许要吃亏。
1
过去20年，炒房为何可以快进快出？
首先回顾一下历史。过去20年来，凡是以房产投资为目的，稍微资金宽裕点、耐心多一点，就没有亏损的可能。过去几轮调控并传导到房价回调上，都没有超过1年时间。
也就是说，过去的炒房者，只要资金压力扛得住，很快就能获得丰厚的回报。
就算她/他首付以外大约70%的资金是加杠杆，一年综合利率成本大概10%，也才占总房款的7个点。再极端一点，就算炒房本金也是加的杠杆，成本算更高20%，一年下来也才占总房款的6个点。
两者相加，一年成本也就13%，要是自己本金充裕成本更低。而2008年以来的几轮大涨，随便哪一波行情涨幅都不止这么点。主要一二线城市，涨幅动辄就是40-50%，甚至更高。
所以，怎么可能不赚钱。
为什么会这样？简单来说就两点：
1、2008年之前就不说，M2一直高位。2009年时一度超过27%。更重要的是，基数越来越大，即便增速缩小，总的增量也惊人。譬如2008年末我们M2还不到50万亿，到了2016年末，变身150万亿级别！
你说这是什么一个概念。就这么几年时间，足足是当初的3倍。我们资金大部分在围墙里面玩，蓄水池在哪？必然就是房产。
股市、债市、期货我们也搞出过几个小高潮，可是都灰飞烟灭了，唯有房地产不败；
2、既然资金这么多，有先行者开始了炒房。又没办法让人不炒，跟风和接力者必然越来越多。2010年，高层在全球金融危机后开始意识到这样不行，控制了一下。譬如，今天回过头去看2012年时，北京、上海房价才多少。
杠杆游戏当然不是说那会儿便宜，但起码那个时候，白领咬咬牙，还有买得起的机会。别说2012年，2015上半年中央开始鼓励“去库存”、放松调控时，不少白领也有在京沪购房的能力。
对呀，在很多有远见的人眼中，京沪那会儿虽然也贵，但白领彼时还有机会买得。看来，房价就是不够高啊！然后呢？资金、政策东风都来了，一场炒房风暴，一个炒家鼓动另一个炒房客，从东往西席卷全中国一二线城市。
再然后，主要一二线城市房价到了今天的地步。
2
曾经，一二线城市炒房也有无法快进快出的例外：重庆
接着说说主要一二线城市炒房，曾经也有无法快进快出的例外。鄂尔多斯、温州房地产泡沫几年前曾破灭过，算是我国较大城市里，少有的例外。但他们体量毕竟不够大，而且其自身经济和金融结构有严重问题。于一二线城市来说，他们的例子参考意义不大。
真正的例外是重庆。在本轮炒房运动之前的上一轮房价暴涨周期，重庆和其他城市一样，也经历了暴涨，房价于2013年前后阶段性见顶。
我有朋友就是在上一轮最顶峰时期，在重庆买的房。然后，2014-2015年刺激之前，全国房价整体都比较平稳，特别是相对于2016年后的情景。
重庆在2016年之前，不仅是价稳，不少楼盘实际阴跌。张银银还几个朋友买重庆的房即如此，他们买的可都是炙手可热的照母山、江北嘴。重庆当时出现这个情况原因很简单：
1、每年供地面积都是全国第一。杠杆游戏要解释一下，这可不是说38个区县的全域重庆，而是说可以和其他城市作比的重庆大都市区（主城区+城市发展新区）。即便是主城9区，重庆和其他差不多的城市比，供地也是极为惊人的；
2、既然供地多，在建面积也多、销售面积也多，按照上文口径，同样每年都是全国第一。至于一些机构的研究，说武汉、成都什么销售第一的，都是拿全武汉、全成都和重庆主城9个区比，口径完全不一致；
3、2014-2015年鼓励去库存、降息降准前，全国调控都比较给力。游资各地到处乱窜较少，兴风作浪不易。没有更多的炒房者继续进入重庆，也就没有了做市者；
4、加之重庆还有数千万平米的公租房，此前投资者买了不少房，新房却依旧源源不断，你说二手房怎么炒，想要溢价脱手难？所以才出现了不少楼盘阴跌的情况。
直到2016年中开始，2013年前后购房的投资者才逐步解套。也就是说，他们花了最少2-3年时间解套。甚至时间还有更长的。
这样的潜伏投资行动，要是没点耐心、要是杠杆率过高，说实在，是挺难忍受的。就算没杠杆，随便放个民间借贷、互金产品，2-3年时间，怎么也有30%上下的收益。
但这个例外，2016年中开始终结。杠杆游戏想指出的是，很多人以为重庆此轮房价是从2016年末，黄离开前后开始异动的，且把以前低房价功劳都算在黄sir头上。张银银要说，这一说法和实际有出入。
功劳先不论，重庆房价开始上涨，是从2016年初即局部开始的。然后2016年中普遍看涨，到了2016年10月就已经进入大涨。彼时黄可是还在，全国大趋势谁在都一样。
而且，外界很多人不知道，黄在2014年开始，已经在控制供地。
3
本轮炒房运动为何暂时结束了？入场晚的朋友赚钱需要前所未有的耐心
杠杆游戏还是继续举例重庆。
去年炒房从东往西的最后一站重庆，2016年至今，其主城房价涨幅少的30%、40%，多的50%、60%，个别还有更高的。账面上，每个人都很乐，非常嗨。但有个问题，你想过没有，接盘的人在哪？新接盘运动啥时开始？
重庆这几个月二手房的活跃，赚钱的，大部分可不是去年下半年才开始建仓的人。
也就是说，投资这个事始终还是要点技术含量。特别是在一些不那么绝对的城市。即便是北京、上海，乃至任何一个2016年至今大涨的城市，进场较晚的朋友，现在能说自己赚的钱到手了吗？
因为史无前例的炒房运动，换来了史无前例的调控政策。限购、限贷、限售、限价……
正如钟伟博士撰文所言，我们的绝对房价已经不低了。以京沪为例，300万元一套的住宅已十分罕见，假定其每年涨5%便起码是15万元，这已远远超出了京沪中等以上收入白领的月薪。
你说，这样的情况下，哪个ZF还敢随便放任炒房？而在三四线、县级城市，住宅、商业地产的产能过剩问题，至今没有解决好。
正如之前文中分析后发现的，全国整体库存较2016年同期下降，但比2015年同期竟然增加。谁敢保障证精准引导资金去三四线城市炒、去库存？
不过，适当炒一下，目前来看是一定的。
但若三四线城市普遍炒太高，怎么收场？大部分三四线城市居民的收入可比一二线城市白领要低不少，这不仅搞出民愤，怕是也要引发金融动荡！
所以，稳才是当下的关键。稳住一二线城市的高房价，不敢跌、也不敢涨（太多）。既是对全国房价的参照，利于三四线城市去库存；也是为金融和房地产去杠杆争取时间；同时防范外部风险，如联储继续加息、缩表。
也就是说，这些外部条件，哪天改善，哪天才敢放开一二线城市调控。可以想下，没个1、2年，甚至更长，趋势能改吗？
而炒房资金成本摆在那里。因此，杠杆游戏才说，入场晚的朋友赚钱需要前所未有的耐心。谁让你们入场晚？
不过，不是没意外可能，那就是中国经济拖不动了，若此，还得靠地产救。所以，有钱、有耐心，对赌也是个办法。
|
发表于 2018-1-30 16:06
