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2019上半年已过去，下半年已开始。
最近的种种迹象表明，宜兴楼市上半年火热的行情可能即将过去，下半年房企的日子可能没这么好过了。
NO. 1｜壹
土拍政策趋严，土地市场降温
前天，宜兴市自然资源和规划局官网挂出了一幅地块——宜地（2019）17号，地块位于宜兴市丁蜀镇赵庄社区（即原丁山监狱青龙山A地块）。
图片来源于宜兴市自然资源和规划局官网 对于该地块的具体信息我就不赘述了，但是在该地块的竞买要求方面，与之前的土拍相比出现了一些新的变化，我觉得有必要解读一下。 图片来源于宜兴市自然资源和规划局官网 首先是其中的这两段话：
竞买资金（包括土地竞买保证金、后续出让价款）须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、保险资金等资金。竞买人在报名时须提交竞买保证金为来源合规的自有资金的承诺及银行出具的自有资金资信证明；
竞买人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成等内容。
这两段话怎么理解呢？
很多人应该都知道，一般开发商拿地都是先支付定金和首付款，然后拿土地去银行贷款，或者发信托产品、资管项目进行募资，来解决剩下的土地出让金，这也是开发商之所以敢在土地拍卖上大幅溢价拿地的底气。
也就是说很多开发商拿地都不是花自己的钱，很多开发商竞地的资金都来源于银行贷款、信托资金、资本市场融资等。
事实上，这种用自有资金竞买土地的政策前两年在上海和南京等大城市就有了，宜兴现在这样做只是跟上这个步伐。这个政策对大房企来说可能会影响其的一些现金流，但基本影响不大，但对于中小型房企来说，由于其本身资金实力不足，往往是通过银行贷款等方式来获得土地购买资金，所以这个政策对中小型房企来说压力会加大。但这个政策也有一个好处，就是给土地市场降温。
另外还有一段话：
竞买人或其控股母公司须具有中华人民共和国房地产开发一级资质的境内企业。竞买人必须独立竞买，不接受联合体竞买申请。竞买人须提交上述佐证材料到丁蜀镇人民政府备审，由丁蜀镇人民政府查询国家企业信用信息公示系统后出具书面函件，方可参与竞买。
这段话什么意思呢？
之前我们常常看到几家房企联合竞买土地共同开发的情况，联合竞买大部分情况下 意味着这个地块一个公司拿不下来。而现在要求“竞买人必须独立竞买，不接受联合体竞买申请。”，这就意味着出让方希望有实力的大公司来开发自己的出让地块，在提升整体城市功能的同时，避免出现实力不够、主体不明晰、股权变更之类导致烂尾情况出现。这也是从另一方面给土地市场降温。
当然，给土地市场降温也是间接给楼市降温，因为我们都知道地价占房价的比重很高，上半年宜兴楼市火爆的行情很大程度上就是由于几次土拍地价创了新高。
NO. 2｜贰
地产融资收紧，融资难已是板上钉钉
先是今年5月下旬银保监会发布23号文件，其中多处涉及房地产领域融资乱象，并进一步重申房地产监管政策不松动，并加强对非标的监管。
图片来源于银保监会官网 此后不久，市场又有消息爆出将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。
图片来源于东方财富网 去年开始就已经有不少房企将降低负债、回笼资金作为主要工作目标。
眼下，在房地产整体调控维稳的情况下，预计下半年房企融资也将持续维稳为主，针对部分企业的融资限制或将持续。在此情况下，房企融资压力依然较大。
房地产的核心竞争力就是土地和资金，土拍的新政策对房企已不友好，再加上融资压力加大，下半年对一些房企来说，日子可能会有点难过。
NO. 3｜叁
销售热度下行，市场或到瓶颈期
先看下宏观层面。
近日公布出的房企上半年销售数据，给市场泼了一盆凉水。
数据显示，今年6月百强房企销售额单月同比增速大幅下降8个百分点至增长13%，其中Top10的一线龙头房企增速回落了18个百分点，目前增速仅剩2%；Top11-30、Top31-50的中等规模房企增幅分别回落5、9个百分点至15%、34%，只有百强后半部分的小房企增速同比增长9个百分点至16%。
全国楼市在降温，那么宜兴呢？
不得不承认，今年上半年宜兴楼市是火爆的。
下面这个表是根据从宜兴市住房和城乡建设局官网找到的相关数据制作的（目前6月份的数据还没出来，所以只有前五个月的数据）。从表上我们可以看到，仅仅是今年前5个月，宜兴全市累计销售新建市场化商品房就达到了6205套房，而去年全年则一共累计销售了13824套，虽然现在六月份数据还没出来，但我保守估计销售1500套应该差不多，也就是相当于今年上半年新房的销售量就已经占到了去年的55%左右。 去年全年加今年上半年，宜兴总计新建商品房就售出约20000多套，这还不包括二手房的成交量，如果加上二手房的成交量那会是一个更大的数字，而这个数字背后则是一个个家庭实打实的购房需求（当然，也有可能是投资或者炒房的，但还是以改善型自住为主）。
如果你问我宜兴还有多少人没买房？还有多少人需要买房？
这问题我可能无法回答，但是有一点可以确定，整个市场的需求总量是一定的，现在每成交一套，就意味着市场的总需求少一套，而需求自然是不可能无穷无尽增长，毕竟宜兴的体量在那儿。
NO. 4｜肆
土地市场降温，融资环境趋紧，市场需求减弱，种种因素都在表明，下半年房企可能要过苦日子了。
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发表于 2019-7-8 17:41
发表于 2019-7-9 16:15
