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经历了3、4月份的小阳春，5、6月份的快速退烧，7、8月份的不断降温，9月份的房地产市场也继续呈现着一股子“秋凉”的味道。不过，随着房价预期出现转变，虽然市场成交不断下滑，但房价整体依旧比较坚挺，大幅让利的现象并没有出现。在笔者看来，房地产市场就如同一面多棱镜，反映着不同群体的不同心理状态，而有时候更多的是博弈。虽然国家已经明确了不再把房地产作为短期刺激经济的手段，但基于这十多年来房价只涨不跌的事实，开发商仍在观望，炒房客仍在博弈，购房者也仍在纠结。因此，处于“拉锯战”之中，房地产市场虽然整体趋于稳定，但不少热点城市依然潜流涌动。那么，我们如何看待这种现象呢？ 
在第11届中国房地产科学发展论坛上，住建部总经济师，中国房地产业协会会长冯俊表示，房地产投资继续较高速度增长的可能性、必要性都不是很大了，所以房地产企业不要怀疑调控的决心，不要去“赌”国家放松房地产调控，而是要脚踏实地改善大家的居住条件，为满足大家对美好生活的居住需要而提供好产品、好服务。其实，在笔者看来，虽然只是简简单单一句话，其中却透露了两层重要的含义：一方面，国家调控楼市的决心和力度都很大，房地产已经告别了高歌猛进的时代，所以不要心存侥幸；另一方面，面临房地产政策面的变化，开发商也应该回归本质，完成从“开发商”向“服务商”角色的转变。 
那么，房协会长冯俊为何会作出这样的表态呢？笔者认为，一言以蔽之，当前的房地产发展环境变了。众所周知，在过去一二十年时间里，房地产在改变城市面貌，改善居住条件，拉动经济增长，推动城镇化进程等方面发挥了重要作用。但是，随着时间不断推进，房地产业也已经到了“瓶颈期”。 楼市环境转变，房地产行业高速增长的阶段过去了 第一，楼市格局基本稳定，高歌猛进阶段逐渐远去。从居住的角度来看，过去二三十年时间，房地产业的快速发展已经解决了住房不足的问题，而未来一二十年，房地产业将在实现住有所居，满足大家对住房的改善需求方面继续发挥作用，所以房地产业进入了新的发展阶段。 根据国家统计局最新数据显示，目前我国人均住房面积接近40平方米，整体上已经不缺房子。对此，马云甚至预测，未来二三十年，一对年轻人要管理5套房产，房子会越来越不值钱。除此之外，现阶段对很多一二线城市来说，正在从增量市场向存量市场过渡，楼市格局也已基本稳定。总体来看，房地产投资继续较高速度增长的可能性、必要性都不是很大了。 笔者认为，未来一二十年，国家将会通过发展住房租赁，推动房地产税、空置税出台等措施来盘活存量房，平衡住房资源分布，满足大家的住房需求。不过，对开发商而言，虽然住房总量够了，但人们对于品质好房的改善需求依然强烈，所以开发商也会主动调整战略，逐步完成运营和角色的转变。 
第二，经济发展方式转变，国家调控楼市态度坚决。虽然楼市调控已经接近3年，但国家并没有放松调控的意思，政策面反而仍处于收紧之中，其中“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”更是直接表明了态度，所以预计房地产调控会打破调控“三年惯例”。那么，为什么会发生如此大的转变呢？ 在笔者看来，目前经济正从高速发展阶段向高质量阶段转型，在脱虚向实的大背景下，作为国民经济支柱的房地产业不可避免的要作出转型。除此之外，根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》来看，2018年，尽管表面上中国房地产投资对经济增长有0.6%的带动贡献，但挤出效应已大于带动效应。 换言之，2018年房地产业对经济增长的贡献由正转负。在笔者看来，作为一份权威的官方报告，明确提出了这一点，所传递的信号不言自明。所以笔者奉劝大家不要“赌”国家放松房地产调控，靠买房赚钱的路子或许正在一去不复返，所以大家应该放弃炒作楼市和房价的侥幸心理。 
第三，杠杆率水平持续走高，控制负债是大势所趋。随着房产金融属性扩大，资金不断流入到房地产领域。根据央行统计，截至2017年，居民债务余额40.5亿，相当于GDP总量的49%，其中房贷占住户部门债务余额的54%。此外，Wind数据显示，目前房企整体负债率也达到了79.42%，处于历史高位。 笔者认为，合理加杠杆可以提高生活水平，拉动投资，但盲目加杠杆则会产生潜在风险。90年代，日本房价下跌就使得居民资产大幅缩水，随后居民配置偏好开始从房地产转向金融资产，目前房地产配置占家庭财富的比例为36%，而目前我国这一数值为70%。其实，归根结底来看，居民对房产不断加大配置，房企也持续债墙高筑，主要是受房价上涨预期的影响。不过，未来几年，这一趋势或慢慢改变。 最近两三年，房住不炒成为了社会共识，叠加两大住房体系加快推进，未来人们的住房选择会越来越多。除此之外，M2同比已经从2010年的26%降到了目前历史低值8%左右，业内人士认为货币超发基本结束，这意味着房价上涨动力开始减弱。总而言之，在防范风险的大背景下，稳步去杠杆和合理控制负债是大势所趋。 
基于以上3点现状来看，要不要买房已经摆明 关于房地产到底何去何从，最近这两三年，业内一直存在着两种声音，而且婆说婆有理，公说公有理：一种认为房地产就是实体经济，唯有房地产才能拉动内需和经济；另一种认为，房地产吸引了大量社会资金，挤压了消费和实体，到头来则会影响国民经济的发展。 其实，在笔者看来，影响房地产走向的因素主要有两个，即政策面和大环境。回顾过去一二十年，无论是对国民经济，还是对购房者来说，房地产都扮演了十分重要的角色。但不可否认，最近这些年来，大环境已经发生了变化，不仅经济发展方式在寻求转变，而且居民资产配置也需要合理调整。现阶段，推动脱虚向实和防范风险成为了更为重要的目标，因此房地产高歌猛进的阶段过去了，稳字当头成为大趋势。 面对市场变化，如果具体来看，受人口流入和国家政策支持的影响，城市群、都市圈、核心城市依然还有发展红利期，而对于其他非热点城市，除非自住不建议过多持有房产。总而言之，闭眼买房的阶段过去了，目前购房的总体原则就是随势而变，因城而定，放弃买房暴富的侥幸心理，做到合理控制负债，合理配置房产。
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发表于 2019-9-8 11:32
